Вопросы при съеме помещения

Ответы на эти 5 вопросов помогут вам избежать проблем при аренде офиса

На что обратить внимание при выборе офиса, чтобы потом не судиться с арендодателем, — рассказали руководитель и практики строительства и недвижимости REVERA Денис Богданов и юрист Александр Штрикуль.

— К договору аренды недвижимости обычно подходят не так серьезно, как, например, к договору покупки: платежи растянуты во времени и суммы не такие значительные, а «выйти» из сделки на первый взгляд проще. Такая недооценка часто приводит к финансовым потерям для бизнеса. Вот 5 главных вопросов, ответы на которые помогут вам избежать проблем с арендодателем.

РевераДенис Богданов
Ассоциированный партнер, руководитель практики строительства и недвижимости REVERA
РевераАлександр Штрикуль
Юрист практики строительства и недвижимости REVERA

1. Что вы арендуете?

Почему это важно? Через эти ресурсы вы можете проанализировать не только выданное когда-то собственнику свидетельство о регистрации его прав на объект, а актуальную информацию о правообладателе, существующих именно сейчас арестах, запретах, залогах и других обременениях объекта, его актуальных физических характеристиках.

Если не проверить объект, арендатор подвергает себя нескольким рискам.

1. Арендовать объект, который не был зарегистрирован. Чем это плохо? Объект недвижимости (капитальное строение, помещение, машино-место) считается созданным с момента регистрации, и права на него возникают также с даты регистрации. Соответственно, если здание не зарегистрировано, то ни у арендодателя, ни тем более у арендатора прав на него нет, и в конфликтной ситуации будет очень сложно что-то доказать, поскольку договор не будет иметь никакой силы.

2. Если при этом незарегистрированный объект не был введен в эксплуатацию, то использовать его в принципе нельзя. Любая деятельность в таком объекте запрещена и наказывается штрафом.

3. Арендовать помещение, назначение и характеристики которого не подходят под бизнес арендатора.

Для некоторых видов бизнеса целевое назначение помещения и его характеристики критично важны — без этого они не могут выполнить лицензионные и другие специальные требования. Не проверив объект, вы не можете быть на 100% уверены, что арендуете подходящее помещение.

Например, казино должно иметь помещение площадью не менее 250 м 2 и занимать его полностью, а также не должно располагаться в зданиях учреждений образования, санаторно-курортных и оздоровительных и др.

2. У кого вы арендуете?

И здесь вам опять же поможет выписка из вышеперечисленных госучреждений — c ней вы поймете, ведете ли переговоры об аренде именно с собственником, так как это быстрее и безопаснее всего. В целом, есть несколько вариантов, у кого вы можете правомерно арендовать помещение.

1. Аренда у собственника — самый безопасный вариант.

Фото с ссайта perm.rbc.ru

Фото с ссайта perm.rbc.ru

2. Аренда у унитарного предприятия, аренда от имени доверительного управляющего. Ключевым моментом при аренде у предприятия является согласование договора аренды собственником. Право управляющего на передачу недвижимого имущества в аренду должно быть предусмотрено собственником в договоре доверительного управления.

3. Субаренда. По договору субаренды вы можете арендовать у того, кто сам арендовал объект у собственника. При этом право на субаренду должно быть прописано в первоначальном договоре. Если оно не прописано, арендатору нужно письменное согласие владельца здания на то, чтобы «первоначальный» арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

При этом важно помнить, что прекращение договора аренды автоматически «ставит крест» на договоре субаренды: в этом случае права субарендатора никак не защищены. Такой способ может быть использован недобросовестным арендодателем для того, чтобы прекратить договор с субарендатором в случае, если такой арендодатель является аффилированной с собственником компанией.

4. Аренда у двух и более собственников. Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то сдаваться в аренду он может только с согласия всех собственников..

3. Как проверить надежность арендодателя?

Для этого можно обратиться к бесплатным публичным ресурсам госорганов.

В Беларуси:

    о госрегистрации и текущем статусе организации
  • Единый государственный реестр сведений о банкротстве о ликвидации, прекращении деятельности субъектов хозяйствования

В России:

    о госрегистрации и текущем статусе организации по уплате налогов, непредставление налоговой отчетности более года юрлиц о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала и др. о стадиях банкротства юрлиц

В Украине:

    о госрегистрации и текущем статусе организации о том, находится ли компания на учете в налоговых органах и имеет ли налоговый долг на момент проверки для уточнения данных об открытых в отношении потенциального партнера процедурах банкротства

4. Как лучше прописать стоимость аренды в договоре?

Есть 2 наиболее часто встречающихся варианта:

  • Указать фиксированную сумму (с НДС или без него) за определенный период аренды
  • Указать формулу для расчета. Здесь важно убедиться, что все ее составляющие постоянны и нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе может получиться, что вы ожидали платить 2000 евро в конце месяца, а получили требование на оплату 3000
Читайте также:  Разные виды знаков вопроса

Что еще стоит обозначить в договоре?

  • Как часто и на сколько арендодатель может требовать повышения платы
  • Способы и сроки внесения арендной платы
  • Пункт о том, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон

Помните, что ваши расходы как арендатора не будут ограничиваться только лишь арендными платежами. Они часто включают постоянные затраты на коммунальное и эксплуатационное обеспечение объекта; разовые или периодические на переоборудование, ремонт и модернизацию помещений; потери (использование денег во времени) от выполнения обязательств по перечислению обеспечительного платежа.

5. Компенсируют ли ваши вложения в ремонт?

Если вы хотите отремонтировать или переоборудовать помещение под свой бизнес, это нужно заранее письменно согласовать с собственником. Если этого не сделать, то от вас могут потребовать привести помещение в первоначальный вид или отказаться компенсировать ваши вложения в ремонт.

Чтобы понимать, на что можно рассчитывать, надо отличать 2 вида улучшений: отделимые (например, кондиционер, который без вреда для него можно демонтировать и установить в другом помещении) и неотделимые (например, обои, которые невозможно отделить и полноценно повторно использовать).

Чаще всего проблемы возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не предусмотрели обратное, при прекращении аренды собственник должен компенсировать арендатору их стоимость. Это вполне логично, ведь его имущество было значительно улучшено за счет другого лица (арендатора).

Однако претендовать на компенсацию арендатор может, только если одновременно соблюдаются 2 условия:

  • В договоре нет положения о «невозмещаемости» ремонта
  • Такие улучшения согласованы собственником

В качестве резюме

Если подытожить вышесказанное, из нашего опыта — нельзя недооценивать договор аренды, нужно подходить к нему столь же внимательно, как если бы вы покупали помещение, а не просто снимали его. Это поможет избежать ненужных затрат в будущем.

Источник



Топ-10 вопросов юристов по договору аренды

Эксперты Системы Юрист собрали для вас ответы на актуальные вопросы по аренде, которые задавали ваши коллеги.

Арендатор полностью оплачивает расходы на электроэнергию. Расходы за электроэнергию можно включить в арендную плату, а можно оставить в качестве переменной части аренды. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другие условия оплаты.

Да, может, если такая возможность предусмотрена договором аренды или соглашением о компенсации коммунальных платежей.

Суды считают, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несет сторона, которая допустила нарушение. Иное стороны могут предусмотреть в договоре.

Риск случайной гибели арендованного помещения несет арендодатель, если в законе или договоре не указано иное (ст. 211 ГК).

Чаще всего в переменную часть арендной платы включают платежи за аренду в иностранной валюте и стоимость коммунальных услуг.

Договор аренды можно изменить по соглашению сторон, в одностороннем внесудебном порядке и по решению суда. Для этого соблюдайте общие правила, которые действуют для всех договоров.

К существенным условиям договора аренды относятся (п. 1 ст. 432 ГК):

  • предмет договора аренды;
  • условия, которые считаются существенными для отдельных видов аренды;
  • условия, на которых настаивает хотя бы одна из сторон.

Если эти условия не согласовать, суд может посчитать договор аренды незаключенным.

Размер госпошлины за регистрацию допсоглашения к договору аренды такой же, как и для регистрации договора. Физлица за регистрацию должны заплатить 2 тыс. руб., юрлица – 22 тыс. руб.

Источник

Что необходимо знать арендуя помещение

арендованное Этот вопрос всегда является основным и чаще всего спорным при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. Желательно, обязанности по коммунальным платежам подробно определить в самом договоре. При отсутствии данного пункта в договоре, спор между арендатором и арендодателем разрешается согласно российскому законодательству, т.е. ответственность за коммунальное хозяйство и его оплату возлагается на собственника недвижимости (арендодателя).

Коммунальные услуги оплачивает арендатор

Если договор аренды помещения предусматривает ответственность арендатора по оплате коммунальных услуг, значит надо:

  • по коммунальным услугам:
  • узнать стоимость коммунальных услуг за месяц для вашего помещения;
  • уточнить способы, сроки и место оплаты;
  • снять показания с установленных счётчиков, указав их в акте приёмки-передачи помещения;
  • зафиксировать дату последней поверки счётчиков;
  • затребовать у арендодателя копии договор с организациями, предоставляющими коммунальные услуги данному помещению, с некоторыми перезаключить договора;
  • узнать, кто осуществляет вывоз мусора, заключить с ними договор, определить место сбора мусора.

Если по договору аренды арендатор взял на себя обязанности по коммунальным платежам, то ему необходимо выяснить следующие моменты:

  • номера телефонов диспетчерских служб, которые принимают вызовы при внезапной аварии;
  • провести сверку расчётов по коммунальным платежам собственника имущества и служб ЖКХ;

Выяснив все необходимые требования по расчётам за коммунальные услуги, можно определить суммарную нагрузку за арендованное помещение, кроме арендных платежей. Некоторые собственники помещений предлагают взаимовыгодные условия сотрудничества. Среди таких компаний – New Life Group.

Прием-передача арендуемого имущества

Составляя акт приёма-передачи помещения в аренду, следует отметить все особенности здания. Уточнить площадь помещения, его состояние, неполадки и недостатки, существующие на момент приёма помещения в аренду. Перечислить все установленные приборы и оборудования. Такими действиями можно обезопасить себя от непредвиденных претензий со стороны арендодателя.

Читайте также:  Рабочая тетрадь по истории 5 класс Пономарев Колпаков

Потолки

Высокие потолки имеют значение для размещения в арендованном помещении производственного оборудования или для организации склада. Средняя высота офисного здания может быть в пределах 2,5 -3,0 метра. Средняя высота в складских или производственных помещениях – 6,0 – 12,0 метров.

Подсобные помещения

К подсобным помещениям в арендуемом здании можно отнести:

  • туалет;
  • кухню и др.;

Арендуя помещение, всегда нужно узнавать о местах общего пользования, условиями по их содержанию и эксплуатации. Желательно внести в договор аренды условия пользования такими местами.

Безопасность при пожаре

В акт приёмки-передачи помещения обязательно нужно включить наличие или отсутствие охранной сигнализации и противопожарного оборудования.

Связь

На стоимость арендной платы может существенно повлиять наличие телефонной связи и интернета в помещении. Если таковых нет, то необходимо узнать о возможности самостоятельно провести телефонную линию и подключить интернет. Для цокольного или подвального помещения важным моментом является наличие сотовой связи.

Электричество

При аренде здания под предпринимательскую деятельность с наличием большого объёма оборудования, потребляющего электроэнергию, нужно ознакомиться с техническими условиями и разрешённой электрической мощностью для этого помещения. При необходимости, увеличить мощность потребляемой электроэнергии с разрешения собственника и при наличии всех документом, установленных для такого вида операций.

Режим работы

Режим работы устанавливается арендатором самостоятельно, если кроме него в помещении больше никто не работает. В случае аренды помещения в здании, где работает множество мелких фирм или торговая организация, а вход общий – время работы устанавливается для всех арендаторов одинаковое. Обычно оно согласовывается между фирмами. Новый арендатор должен подстраиваться под установленный график работы. В любом случае арендуя здание – уточните график его работы.

Передача ключей и замков арендатору

Арендодатель обязан на основании акта приема-передачи помещения передать арендатору ключи и замки от здания. Количество комплектов не только уточняется с собственником и сведения об этом должны вноситься в договор аренды, а также возможность арендатора врезать свои замки в помещении.

Реклама

Многие арендаторы недвижимости планируют размещение наружной рекламы своей деятельности. Для этого надо иметь письменное разрешение собственника.

Автопарковка

Наличие автопарковки это не только непременное условие для офисных и торговых центров, но необходимость при аренде помещения. Нужно осведомиться о наличии парковки, кому она принадлежит, платная или бесплатная, время её работы, площадь.

Реквизиты

Арендатор и арендодатель вправе обменяться всеми своими реквизитами: адреса, телефоны и др. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с эксплуатацией помещения, у арендатора и арендодателя должна быть возможность быстро связаться друг с другом.

И напоследок арендодателям, быть всегда на связи с арендатором, не отстранятся от проблем, а наоборот помогать в их решении. Желательно быть в курсе финансового состояния арендатора, если оно нестабильно, то лучше начать искать нового арендатора.

Источник

Вопросы при съеме помещения

На что обратить внимание при выборе офиса, чтобы потом не судиться с арендодателем, — рассказали руководитель и практики строительства и недвижимости REVERA Денис Богданов и юрист Александр Штрикуль.

— К договору аренды недвижимости обычно подходят не так серьезно, как, например, к договору покупки: платежи растянуты во времени и суммы не такие значительные, а «выйти» из сделки на первый взгляд проще. Такая недооценка часто приводит к финансовым потерям для бизнеса. Вот 5 главных вопросов, ответы на которые помогут вам избежать проблем с арендодателем.

РевераДенис Богданов
Ассоциированный партнер, руководитель практики строительства и недвижимости REVERA
РевераАлександр Штрикуль
Юрист практики строительства и недвижимости REVERA

1. Что вы арендуете?

Почему это важно? Через эти ресурсы вы можете проанализировать не только выданное когда-то собственнику свидетельство о регистрации его прав на объект, а актуальную информацию о правообладателе, существующих именно сейчас арестах, запретах, залогах и других обременениях объекта, его актуальных физических характеристиках.

Если не проверить объект, арендатор подвергает себя нескольким рискам.

1. Арендовать объект, который не был зарегистрирован. Чем это плохо? Объект недвижимости (капитальное строение, помещение, машино-место) считается созданным с момента регистрации, и права на него возникают также с даты регистрации. Соответственно, если здание не зарегистрировано, то ни у арендодателя, ни тем более у арендатора прав на него нет, и в конфликтной ситуации будет очень сложно что-то доказать, поскольку договор не будет иметь никакой силы.

2. Если при этом незарегистрированный объект не был введен в эксплуатацию, то использовать его в принципе нельзя. Любая деятельность в таком объекте запрещена и наказывается штрафом.

3. Арендовать помещение, назначение и характеристики которого не подходят под бизнес арендатора.

Для некоторых видов бизнеса целевое назначение помещения и его характеристики критично важны — без этого они не могут выполнить лицензионные и другие специальные требования. Не проверив объект, вы не можете быть на 100% уверены, что арендуете подходящее помещение.

Читайте также:  Когда используются who which that whom

Например, казино должно иметь помещение площадью не менее 250 м 2 и занимать его полностью, а также не должно располагаться в зданиях учреждений образования, санаторно-курортных и оздоровительных и др.

2. У кого вы арендуете?

И здесь вам опять же поможет выписка из вышеперечисленных госучреждений — c ней вы поймете, ведете ли переговоры об аренде именно с собственником, так как это быстрее и безопаснее всего. В целом, есть несколько вариантов, у кого вы можете правомерно арендовать помещение.

1. Аренда у собственника — самый безопасный вариант.

Фото с ссайта perm.rbc.ru

Фото с ссайта perm.rbc.ru

2. Аренда у унитарного предприятия, аренда от имени доверительного управляющего. Ключевым моментом при аренде у предприятия является согласование договора аренды собственником. Право управляющего на передачу недвижимого имущества в аренду должно быть предусмотрено собственником в договоре доверительного управления.

3. Субаренда. По договору субаренды вы можете арендовать у того, кто сам арендовал объект у собственника. При этом право на субаренду должно быть прописано в первоначальном договоре. Если оно не прописано, арендатору нужно письменное согласие владельца здания на то, чтобы «первоначальный» арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

При этом важно помнить, что прекращение договора аренды автоматически «ставит крест» на договоре субаренды: в этом случае права субарендатора никак не защищены. Такой способ может быть использован недобросовестным арендодателем для того, чтобы прекратить договор с субарендатором в случае, если такой арендодатель является аффилированной с собственником компанией.

4. Аренда у двух и более собственников. Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то сдаваться в аренду он может только с согласия всех собственников..

3. Как проверить надежность арендодателя?

Для этого можно обратиться к бесплатным публичным ресурсам госорганов.

В Беларуси:

    о госрегистрации и текущем статусе организации
  • Единый государственный реестр сведений о банкротстве о ликвидации, прекращении деятельности субъектов хозяйствования

В России:

    о госрегистрации и текущем статусе организации по уплате налогов, непредставление налоговой отчетности более года юрлиц о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала и др. о стадиях банкротства юрлиц

В Украине:

    о госрегистрации и текущем статусе организации о том, находится ли компания на учете в налоговых органах и имеет ли налоговый долг на момент проверки для уточнения данных об открытых в отношении потенциального партнера процедурах банкротства

4. Как лучше прописать стоимость аренды в договоре?

Есть 2 наиболее часто встречающихся варианта:

  • Указать фиксированную сумму (с НДС или без него) за определенный период аренды
  • Указать формулу для расчета. Здесь важно убедиться, что все ее составляющие постоянны и нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе может получиться, что вы ожидали платить 2000 евро в конце месяца, а получили требование на оплату 3000

Что еще стоит обозначить в договоре?

  • Как часто и на сколько арендодатель может требовать повышения платы
  • Способы и сроки внесения арендной платы
  • Пункт о том, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон

Помните, что ваши расходы как арендатора не будут ограничиваться только лишь арендными платежами. Они часто включают постоянные затраты на коммунальное и эксплуатационное обеспечение объекта; разовые или периодические на переоборудование, ремонт и модернизацию помещений; потери (использование денег во времени) от выполнения обязательств по перечислению обеспечительного платежа.

5. Компенсируют ли ваши вложения в ремонт?

Если вы хотите отремонтировать или переоборудовать помещение под свой бизнес, это нужно заранее письменно согласовать с собственником. Если этого не сделать, то от вас могут потребовать привести помещение в первоначальный вид или отказаться компенсировать ваши вложения в ремонт.

Чтобы понимать, на что можно рассчитывать, надо отличать 2 вида улучшений: отделимые (например, кондиционер, который без вреда для него можно демонтировать и установить в другом помещении) и неотделимые (например, обои, которые невозможно отделить и полноценно повторно использовать).

Чаще всего проблемы возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не предусмотрели обратное, при прекращении аренды собственник должен компенсировать арендатору их стоимость. Это вполне логично, ведь его имущество было значительно улучшено за счет другого лица (арендатора).

Однако претендовать на компенсацию арендатор может, только если одновременно соблюдаются 2 условия:

  • В договоре нет положения о «невозмещаемости» ремонта
  • Такие улучшения согласованы собственником

В качестве резюме

Если подытожить вышесказанное, из нашего опыта — нельзя недооценивать договор аренды, нужно подходить к нему столь же внимательно, как если бы вы покупали помещение, а не просто снимали его. Это поможет избежать ненужных затрат в будущем.

Источник